Blog prawniczy

Zasiedzenie nieruchomości

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Przez zasiedzenie nieruchomości rozumieć należy instytucję prawną zmierzającą do usankcjonowania trwającego przez dłuższy czas określonego stanu faktycznego – innego jednak aniżeli takiego, który wynikałby ze ujawnionego stanu prawnego. Zasiedzenie sprowadza się zatem do usankcjonowania długotrwałego niewykonywania prawa przez uprawnionego uznając taki stan za stan ogólnie niekorzystny i niepożądany.

Nabycie własności w drodze instytucji zasiedzenia uzależnione jest od spełnienia dwóch podstawowych przesłanek. Przesłanki zasiedzenia to władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ ustawowego terminu zasiedzenia. Dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi samoistnej przesłanki uzyskania prawa własności, niemniej wpływa na długość terminu zasiedzenia.

Należy pamiętać, iż stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2017 r., w sprawie o sygn. akt: III CZP 49/17).

Zasiedzenie nieruchomości – po ilu latach?

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, w odróżnieniu od zasiedzenia ruchomości, możliwe jest zarówno przy istnieniu dobrej jak i złej wiary posiadacza. Różnica występuje w zakresie wymaganego przez prawo okresu nieprzerwanego posiadania samoistnego. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest niezależne od tego czy taka nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą.

Czy możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości?

Ustawodawca zgodnie z powyższym opisem instytucji zasiedzenia przewidział możliwość nabycia prawa własności nieruchomości w określony, charakterystyczny dla niej sposób. Nie budzi więc wątpliwości, że możliwe jest zasiedzenie własności gruntu. Niemniej należy również odpowiedzieć na pytanie czy dopuszczalne jest zasiedzenie własności części fizycznej gruntu.

Należy wskazać, iż niektóre nieruchomości nie mogą podlegać zasiedzeniu. I tak też w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod drogę publiczną – mogą one stanowić jedynie własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a posiadanie samoistne takiej nieruchomości przez inny podmiot nie może prowadzić do nabycia jej przez zasiedzenie (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., w sprawie o sygn. akt: IV CSK 40/10). Wyłączenie zasiedzenia nieruchomości będących drogami publicznymi, dotyczy takich, które po zrealizowaniu procesu inwestycyjnego stanowią budowę przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, a nie nieruchomościami dopiero przeznaczonymi pod drogę publiczną. Istotny jest zatem realny aspekt infrastrukturalny, a nie same - nawet najdalej idące zamierzenie planistyczne (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2014 r., w sprawie o sygn. akt: IV CSK 556/13).

Ustawodawca przewiduje dopuszczalność nabycia w drodze zasiedzenia własności lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Dopuszczalnym jest również zasiedzenie udziału we własności takiego, bowiem ustalając przesłanki zasiedzenia, nie rozróżnia poszczególnych rodzajów nieruchomości, co oznacza, że odnosi się on zarówno do budynku, jak i lokalu mieszkalnego, stanowiących przedmiot odrębnej własności.

Niemniej należy wskazać, iż Sąd Najwyższy w sprawie zagadnienia prawnego w przedmiocie dopuszczalności i możliwości zasiedzenia części cudzej nieruchomości lokalowej (niespełniającej ustawowych wymagań przewidzianych dla samodzielnego lokalu mieszkalnego, przez samoistnego posiadacza będącego zarazem właścicielem innej nieruchomości lokalowej, położonej w tym samym budynku, jeżeli są one funkcjonalnie powiązane ze sobą i w rzeczywistości stanowią jedno mieszkanie) podjął w dniu 15 marca 1989 r., w sprawie o sygn. akt III CZP 14/89 uchwałę, w której przesądził, iż nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.

Jak uzasadniano w dalszej części, pokój stanowiący składnik mieszkania, będącego przedmiotem odrębnej własności, jest integralnie związany z lokalem i dzieli jego los prawny. Wskazany stan rzeczy powoduje, iż poza lokalem, do którego przynależy, jeden z pokoi nie może być też traktowany w zakresie własności jako przedmiot samoistnego posiadania, które stanowi istotną przesłankę zasiedzenia, podobnie jak nie może być właścicielsko posiadany cały lokal, niestanowiący przedmiotu odrębnej własności.

Dopuszcza się także możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności. Problematyczna jest z kolei możliwość zasiedzenia własności gruntu lub jego części, jeżeli grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Problematyczne kwestie związane ze statusem prawnym nieruchomości, którą chcemy zasiedzieć, jej nieuporządkowaną dokumentacją oraz wieloma pozostałymi wątpliwościami w tym zakresie z sukcesami wyjaśnia nasz wykwalifikowany zespół, o czym dowiedzieć się mogą Państwo w szerszym zakresie tutaj

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzenika. Oznacza to, iż spadkobiercy wchodzą wskutek dziedziczenia w sytuację prawną spadkodawcy związaną z posiadaniem rzeczy, a zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzenika prawnego, powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców, ale tylko w granicach nabytego udziału w spadku. Do zastosowania tych skutków nie jest przy tym konieczne dokonanie przez spadkobierców posiadacza szczególnych czynności.

W wypadku dziedziczenia nieruchomości spadkowej przez kilka spadkobierców, spadkobierca władający nieruchomością spadkową z reguły staje się posiadaczem samoistnym w zakresie przypadającego mu prawa oraz dzierżycielem w zakresie pozostałych udziałów chyba, że w niedwuznaczny sposób ujawnia wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia i pozostałych spadkobierców (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1997 r., w sprawie o sygn. akt: III CKN 39/97). Problematyka składników masy spadkowej często wymaga gruntowej analizy, zwłaszcza w sytuacji, gdy spadkobierców jest kilku. Cennym w takim przypadku okazać się może trafna analiza naszych specjalistów, o których doświadczeniu w tym zakresie zapoznać się mogą Państwo tutaj.

Nie można jednak przyjąć, aby w dobrej wierze był spadkobierca obejmujący w posiadanie nieruchomość spadkową, w sytuacji gdy wie, że są inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r., w sprawie o sygn. akt II CKN 770/97).

W sytuacji więc, gdy współspadkobierca lub niektórzy ze współspadkobierców posiadają wyłącznie we własnym imieniu nieruchomość, która była w posiadaniu spadkodawcy, bieg zasiedzenia na korzyść tego współspadkobiercy lub tych współspadkobierców rozpoczyna się dopiero z chwilą otwarcia spadku. Natomiast w sytuacji, gdy żaden ze współspadkobierców nie posiada nieruchomości spadkowej wyłącznie we własnym imieniu, każdy współspadkobierca - współposiadacz może przy obliczaniu terminu zasiedzenia doliczyć czas posiadania spadkodawcy do czasu swego współposiadania. Cecha posiadania samoistnego polegająca na tym, że posiadacz ten ma taką faktyczną możliwość władania rzeczą do jakiej właściciel jest uprawniony, determinuje określenie udziałów we współwłasności nieruchomości nabytej przez zasiedzenie w tym kierunku, że udziały te kształtują się tak, jak gdyby źródłem współwłasności były przepisy prawnomaterialne (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., w sprawie o sygn. akt: III CRN 60/86).

Szukasz sprawdzonego radcy prawnego?

Skontaktuj się ze mną